60 новоселов в день

Рынок первичной недвижимости в Петербурге сегодня очень активен. По оценкам агентств недвижимости, ежедневно в городе заключается порядка 100 сделок с жильем, 60 из которых приходятся на строящиеся квартиры. Причем в последнее время нередко продаются не просто недостроенные еще дома, а буквально котлованы.

— Когда-то рынок недвижимости вытягивала «вторичка», — говорит руководитель направления строящегося жилья агентства недвижимости «Колвэй» Маргарита Грибова. — Я вспоминаю 2008 год, когда люди заботились только о насущном, и о покупке жилья на стадии котлована мы могли только мечтать. А уже в 2010 году мы приезжали с клиентом к объекту, показывали ему приблизительный уровень 17-го этажа, где будет располагаться его квартира, и уезжали заключать договор о покупке.

Спрос на строящееся жилье продолжает расти. Многие горожане, отмечают эксперты, не хотят больше жить в старых разваливающихся зданиях. Они стремятся переехать в новые дома с новыми коммуникациями, в районы со свежим воздухом и без лишнего шума. Кроме того, в скором времени спрос на новостройки может вырасти и благодаря изменениям в законодательстве, согласно которым платить за капитальный ремонт дома будут жильцы. Соответственно, старый фонд, возможно, начнет стремительно терять в цене.

Немаловажно и то, что количество строящихся в черте города жилых комплексов стремительно сокращается. Пятен под застройку, уверяют девелоперы, практически не осталось, и новые объекты приходится выносить в ближние пригороды и область. Как следствие, Петербург развивается очень несбалансированно, некоторые районы — например, Приморский и Девяткино — активно застраиваются, хотя инфраструктурных мощностей там не хватает.

Скрытые платежи строительного рынка

Однако пока строительный рынок в Петербурге очень пестрый. Дома есть практически на любой вкус. Но покупателей, хорошенько не разузнавших о своей покупке, потом могут ожидать неприятные сюрпризы. Так, например, иногда происходит с апарт-отелями — новым видом недвижимости для Петербурга.

— Когда на рынке только появилось это предложение, было понятно, что речь идет не об обычном жилье, а скорее, о коммерческой недвижимости, которую можно сдавать в аренду, — комментирует председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов. — Но, поскольку у нас застопорилось дело с выделением земельных участков под застройку в городе, а интересных предложений в спальных районах не хватает, апарт-отели стали пользоваться спросом среди покупателей жилья для постоянного проживания. И появились проблемы. В частности, прописаться в апарт-отеле нельзя, коммунальные платежи в нем больше, налоги в разы выше, чем на обычные квартиры.

Сложности возникают и с оформлением договоров о покупке жилья. И, если с продажами по договорам долевого участия (ДДУ) все более-менее понятно, с другими форматами такой ясности нет. К примеру, по словам Павла Созинова, нередка ситуация, когда подрядчик в качестве платы за свою работу получает квартиру и потом должен ее продать.

По идее, самой простой схемой был бы договор цессии, то есть переуступки. Однако зачастую застройщик и подрядчик заключают инвестиционный договор, причем не прописывают, в каких случаях он считается исполненным. Как следствие, взаимоотношения подрядчика и застройщика становятся довольно темными, и эта «темнота» потом переходит на квартиру и ее покупателя.

Путаница в договорах приводит к еще одной проблеме — скрытым платежам, с которыми банки сегодня активно борются, а застройщики, напротив, нередко их внедряют. Так, например, чтобы минимизировать налоговые отчисления, девелоперы, по словам Павла Созинова, часто создают вокруг себя сеть подрядчиков и юридических лиц. Одни строят, другие принимают деньги, третьи оформляют договоры.

В результате для того, чтобы, например, забронировать выбранную квартиру, нужно внести определенный процент от ее стоимости — но не застройщику. Платеж проводится в пользу некой аффилированной к девелоперу компании, и юридически непонятно, кому и зачем платит покупатель, что будет с этими деньгами и на основании каких договоров бронируется квартира.

— А как только ты вступаешь в отношения с застройщиком, то есть покупаешь у него квартиру, ты должен зарегистрировать договор долевого участия, — приводит еще один пример Павел Созинов. — В половине случаев это делается опять же через аффилированную к застройщику структуру, которая берет за свою работу деньги. И альтернативы нет. В сам договор ДДУ застройщик пытается втиснуть все отношения, которые могут у него возникнуть с покупателем, даже после подписания акта приема-передачи, то есть пытается регулировать отношения жильца уже с ТСЖ и управляющей компанией. Это, конечно, нонсенс. Договор ДДУ должен включать в себя нормы 214-ФЗ — и не более того.

— Разнообразие форм продажи жилья (порой самых неожиданных) поражает. Какие только схемы не разрабатывают юристы для возможного обхода 214-го закона под конкретный объект строительства! — рассказывает руководитель юридического отдела агентства «НДВ СПб» Анастасия Солдатова. — Существуют предварительный договор купли-продажи, предварительный договор долевого участия. До сих пор можно купить таунхаус по договору подряда. Жилье продается по вексельной схеме, схеме жилищно-строительного кооператива. Есть даже инвестиционный договор, который не может быть заключен с физическими лицами.

Каждый придумывает свою систему для зарабатывания денег. Был случай, когда ко мне на консультацию пришел клиент и показал договор залога денег, что в принципе запрещено законодательством России. Я, конечно, пыталась ему объяснить, почему застройщик внес определенные пункты в договор, но в конце сказала: договор не очень хороший. Для каждой схемы риски разные. Но фактически клиенту важно, будет ли построен дом, где он покупает квартиру. А для это нужно выбирать не договор, а застройщика.

По мнению же застройщиков, использовать такое разнообразие форм договоров о покупке жилья, девелоперов вынуждает законодательство. Проблема в том, что оно часто меняется: за последние семь лет, по подсчетам директора по развитию Компании Л1 Надежды Калашниковой, строительное законодательство изменялось уже пять раз. Застройщикам приходится постоянно мимикрировать, подстраиваясь под новые условия работы. И порой работать по договорам долевого участия не то что невыгодно, но даже невозможно.

— Вот недавно девелоперов обязали строить детские сады за свой счет. В рамках ДДУ все средства должны быть использованы целевым образом. А садик — это нецелевой расход. То есть выполнить требование закона, работая по ДДУ, невозможно, — приводит пример Надежда Калашникова. — Кроме того, долевое участие сильно зарегулировано, застройщики обязаны ежеквартально сдавать отчеты, и любая оплошность карается очень крупными штрафами.

Настолько крупными, что, допустив техническую ошибку в типовом договоре, к примеру, строительная компания среднего размера может сразу закрываться — она просто обанкротится. Считается, что договор долевого участия неплохо защищает права дольщиков. Даже следуя этой, на мой взгляд, ошибочной логике, мало кому из них хочется сидеть даже со стопроцентно защищенными правами и непостроенным домом — а от такой перспективы, к сожалению, 214-ФЗ дольщика не защищает никак.

Как уверяет Надежда Калашникова, именно поэтому многие даже крупные застройщики предпочитают схему ЖСК, как самую оптимальную на сегодняшний день для всех участников рынка. 214-ФЗ для многих застройщиков — это больше маркетинговый ход, привлекающий покупателей. На самом деле 214-ФЗ не регулирует срок окончания строительства, и даже от двойных продаж — для борьбы с которыми, собственно, он и создавался — закон страхует не всегда. Дело в том, что каждый договор долевого участия регистрируется в федеральной регистрационной службе. Таким образом, полагали авторы закона, продать одну квартиру дважды просто не получится, это выяснится еще на стадии регистрации. Но ведь квартиру можно продать и по другой схеме — один раз, к примеру, по ДДУ, а второй — по предварительному договору купли-продажи, не требующему обязательной регистрации.

— Следовательно, заключает Надежда Калашникова, один из основных критериев, на который надо опираться дольщику, — это опыт и статус компании-застройщика, количество построенных и сданных домов.

Павел Созинов с этим мнением не согласен. И отмечает, что у схемы ЖСК тоже немало минусов. Главный из них — отсутствие четкого определения, что такое ЖСК. С одной стороны, он, согласно поправкам Жилищного кодекса, должен быть застройщиком. И тогда ЖСК должны получить разрешения на строительство, арендовать или купить земельный участок и только потом собирать деньги с пайщиков. С другой стороны, ЖСК можно расценить как кооператив, нацеленный на получение прибыли и решивший вложить деньги в застройку. Тогда становится логичным, что члены кооператива скидываются деньгами, а потом уже их инвестируют.

Работу в рамках ДДУ поддерживают и юристы. Заведующий филиалом «Петровский» коллегии адвокатов «ЮНИКС» Владимир Малашин считает, что 214-й закон, напротив, дает покупателям немало преимуществ. Прежде всего, потому, что по закону нельзя начинать строительство, не согласовав его проект. То есть варианта, что дом уже достроен и даже заселен, а электричество не первый год подведено по временной схеме, не должно быть. Кроме того, договор долевого участия разрешает его расторжение по инициативе дольщика в несудебном порядке, если, к примеру, застройщик изменит проект дома. Или задержит строительство. Позволяет он и взыскать неустойку.

— Для дольщика это однозначно удобный закон, — согласна и начальник отдела продаж Группы Компаний «РосСтройИнвест» Людмила Здоровецкая, — потому что он действительно защищает больше дольщика, чем застройщика. Мы законопослушная компания, и, если правительство говорит, что надо работать по 214-му закону, мы по нему работаем, независимо от того, удобно для нас это или нет. Без вариантов. Но перейти на работу только по 214-му было непросто, и, конечно, не все компании это сделали.

Ипотечный кредит — средство защиты

Однако гарантировать своевременную сдачу дома договор долевого участия действительно не может. И выбирать дольщику приходится на свой страх и риск. Некой страховкой, по мнению экспертов, может послужить ипотека. Если банк дает кредит на жилье в определенном объекте, принимая недостроенные еще квартиры в залог, вероятно, он уверен, что недостроя не будет.

— Чтобы получить аккредитацию у банка, застройщик должен, в первую очередь, предоставить пакет разрешительной документации на то, чтобы строить и продавать квартиры, — говорит Людмила Здоровецкая. — Это документы на землю, разрешение на строительство и проект, утвержденный во всех инстанциях. Вообще, застройщику выгодно получать аккредитацию у банков — чем больше банков-партнеров, тем больше гарантий, возможностей у покупателей. Хороший застройщик старается получить аккредитацию хотя бы в трех-пяти надежных банках.

— Когда банки аккредитуют застройщика, они проверяют его так же, как и заемщика, — рассказывает заместитель председателя правления Банка «РостФинанс» Юрий Губанов. — Cмотрят на разные параметры, но основные — это опыт строительства, уже сданные объекты и своевременность сроков их сдачи, платежеспособность компании. То есть аккредитация застройщика банком — это фактически предоставление кредита.

В некоторых случаях банк может помочь своему клиенту — ипотечному заемщику, если дом, как это часто случается в Петербурге, не достраивают вовремя. Правда, в случае, когда заемщик продолжает добросовестно и в срок вносить платежи по кредиту, банк беспокоиться не будет. Но, если задержка сдачи дома ставит заемщика в сложную ситуацию, он может обратиться в банк.

— В подобных случаях мы ведем переговоры с клиентом — о предоставлении ему реструктуризации, льгот или отсрочек, беседуем с застройщиком, — рассказывает Юрий Губанов. — Мы обязательно находим решение, но готовой схемы действий тут нет. Решение принимается индивидуально, в зависимости от каждой конкретной ситуации.

Повлиять на застройщика, заставив его работать активнее, банк, конечно, не сможет. Зато от недостроя есть другие способы защиты. Например, как предлагает заместитель генерального директора по работе с партнерами, специалист по организации кредитов компании «Магазин квартир» Кирилл Демидович, квартиру в новостройке можно застраховать. Это, конечно, удорожит стоимость договора примерно на 5–10 процентов. Но зато дольщик будет уверен: если дом не достроят, страховая компания возместит ему убытки.

Впрочем, как правило, по словам участников рынка, если у заемщика ситуация критическая, застройщик идет ему навстречу: возможно, оплачивает аренду жилья или расторгает договор, возвращает деньги, не удерживая из них ничего (даже если это прописано в договоре).

Главное — земля

Выбирая квартиру в строящемся доме, надо обратить внимание на ряд основополагающих факторов.

— Договор — это самое последнее, что надо изучать, — считает Владимир Малашин. — Сначала сходите на стройку, посмотрите, как она продвигается, какая часть дома уже построена. А то, может, там подъемный кран простаивает, и людей нет. Выясните, кто хозяин компании, насколько он платежеспособен; какие дома девелопер уже построил. Тогда станет понятно, чего ожидать.

Посмотрите, сколько лет строительная компания работает на рынке, — рекомендует Людмила Здоровецкая, — и чего она за это время достигла. Каждая компания на своем сайте выкладывает информацию о построенных объектах — поездите, посмотрите на них своими глазами. И посмотрите на форумах, как шло строительство.

Выбрав застройщика, надо изучить документы. Если вы собираетесь купить квартиру по договору долевого участия, рекомендует Анастасия Солдатова, надо тщательно проверить три документа: разрешение на строительство, проектную документацию и свидетельство о праве собственности или договор аренды на землю. Важно обратить внимание на назначение участка — он должен быть под жилую застройку.

Назначение земельного участка необходимо проверить и в том случае, если вы собираетесь приобретать пай по схеме ЖСК. Кроме того, почитайте устав кооператива — вам обязаны его предоставить. Обратите внимание на пункты, регулирующие ваше вступление в число пайщиков и условия выхода из ЖСК. Проектную декларацию застройщики, работающие по схеме ЖСК, показывают не всегда. И обязать их сделать это невозможно — по закону проектной декларации может еще и не быть. Так, например, Группа компаний «ЦДС», по словам экспертов, проектную декларацию своим пайщикам не показывает. Компания Л1, напротив, как говорит Надежда Калашникова, всегда готова ее предоставить.

Подписывая договор по схеме долевого участия, обращать внимание, по сути, нужно только на свои паспортные данные, номер приобретаемой квартиры, адрес дома и стоимость покупки.

— А договор ЖСК вообще можно подписывать, не читая, — уверена Анастасия Солдатова, — потому что он не порождает никаких правовых обязанностей.

— Однако очень важно обратить внимание на стоимость квадратного метра, — дополняет Надежда Калашникова. — В договоре должно быть прописано, что она неизменна.

Любопытно, что править договоры застройщики, как правило, не позволяют. Точнее, они готовы пойти навстречу покупателю в мелочах или в чем-то, касающемся конкретно взятой квартиры. Но в принципиальных моментах — а чаще всего это обязательства сторон при нарушении сроков — девелоперы обычно на уступки не идут.

Впрочем, на них не идут и банки, которые тоже почти никогда не позволяют вносить исправления в типовые договоры. Конечно, как признается Юрий Губанов, если речь идет о ВИП-клиенте, договор будет индивидуальным. Но такое обслуживание стоит немалых денег.

— Очень часто клиент не может вразумительно объяснить, зачем он хочет добавить или убрать тот или иной пункт договора, — объясняет Юрий Губанов. — Говорит: давайте пропишем в договоре дополнительно вот эти санкции. Мы объясняем ему, что эти санкции и права у него есть по закону. Он настаивает. Разговор зацикливается, идет по кругу, поэтому мы просто отказываем.

Неизменность типовых договоров у банков и застройщиков обусловлена и еще одним фактором. Если у компании много клиентов, делать индивидуальные договоры и соблюдать их становится сложно. Ведь, к примеру, один клиент захочет получать уведомления по электронной почте, другой — факсом, третий попросит о звонке. А если их тысячи? Компания просто физически не сможет этого выполнить, ей проще иметь со всеми один способ связи.

Как получить неустойку

Задержка сроков строительства жилых комплексов сегодня, к сожалению, во многих случаях норма. Редкий застройщик выполняет свои обязательства в срок. Правда, причины этого разные. Иногда девелопера подводят подрядчики. Бывает, не удается в срок закупить необходимое оборудование. Или просто неправильно спланирована работа. Многих подкосил кризис.

— В нашем случае, например, кризис совпал с корпоративным конфликтом, — рассказывает Надежда Калашникова. — У нас был кризис в квадрате. В то время многие застройщики банкротились, потому что это было проще, чем выполнять свои обязательства. Но мы выстояли, вышли из кризиса и за последние три года сдали девять объектов. Сроки сдачи объектов, конечно, сдвинулись, но наши дольщики нас поняли и поддержали. В этом году мы готовим к сдаче еще два комплекса — «Империал» и «Граф Орлов». В следующем году — «Лондон Парк», ЖК «У метро «Звездная» и «Классика».

Чтобы избежать конфликтов с дольщиками, ответственные застройщики, вынужденные перенести сроки сдачи объектов, держат покупателей в курсе дела происходящего. И подписывают с ними дополнительные соглашения о переносе сроков не менее чем за два месяца до наступления предыдущего срока сдачи дома. Если дополнительных соглашений нет, формально дольщик имеет право взыскать с девелопера неустойку. Но это происходит нечасто.

Во-первых, иногда девелопер в самом деле предлагал дольщику подписать дополнительное соглашение и, например, отправлял уведомление об этом по почте на адрес, по которому дольщик не проживает (а значит, уведомление не получит). Во-вторых, как считают некоторые юристы, подавать требование о выплате неустойки через месяц после задержки сроков — нет смысла, размер неустойки невелик. С другой стороны, если это требование выдвинут все дольщики дома и компания все выплатит, у нее может не хватить денег на завершение строительства.

При этом, как считают некоторые юристы, требовать неустойку нужно до того, как подписан акт приема-передачи квартиры, поскольку в этом случае юридически дольщик соглашается, что претензий у него нет.

Однако это мнение поддерживают не все. По мнению других служителей закона, если жилье приобреталось по договору долевого участия, неустойку можно получить и после получения ключей от квартиры. Более того, это логичней — ведь в таком случае известен точный срок, на который сдача дома была задержана. Другое дело, что в акте приема-передачи и сверки расчетов (эти документы подписываются при передаче квартиры дольщику) нужно обратить внимание на формулировки.

Они часто составлены таким образом, что действительно могут быть истолкованы как отказ от претензий. Если же внести в эти документы уточнения — к примеру, дописать, что речь идет только о передаваемом имуществе, — можно обращаться за неустойкой. И, более того, даже если акты были подписаны без изменений, в суде это не становится причиной отказа в неустойке. Норма закона о правах дольщика — императивна, то есть подлежит исполнению в любом случае, независимо от того, что согласовано сторонами.

Сначала, рекомендуют юристы, стоит попробовать договориться с застройщиком без суда. Зачастую девелоперы предпочитают решить дело миром. Если же нет, имейте в виду, что в суд нужно будет предоставить не только договор о покупке жилья, но и акты приема-передачи, сверки, право собственности (если оно уже оформлено) и платежные документы. Размер неустойки определяется 214-м законом и составляет 1/300 части ставки рефинансирования за каждый день просрочки. Можно потребовать возмещения и арендной платы, если на время просрочки приходилось снимать жилье. Но это нужно подтверждать договорами об аренде.