Какие квартиры в новостройках сдавать в аренду выгоднее всего? За сколько лет окупится квартира в Москве или Подмосковье? Покупка квартиры для сдачи внаем – это хорошая идея или ошибка? Эксперты компании «Метриум Групп» дают ответы на 10 главных вопросов.

1. На каком этапе лучше покупать квартиру для последующей сдачи в аренду?

Как известно, на этапе котлована квартиру в новостройке можно приобрести по минимальной цене. Однако если недвижимость покупается для сдачи в аренду, то нужно оценивать не только ее стоимость, но и упущенную выгоду. Средняя ставка на «однушку» площадью около 40 кв. метров в Москве сегодня составляет 35 тысяч рублей в месяц. Если новостройка находится на начальном этапе строительства, то до ее ввода в эксплуатацию придется ждать минимум два, а то и два с половиной года. А за это время можно было бы получить 1,05 млн рублей арендных платежей. Поэтому при выборе строящегося жилого комплекса нужно учитывать этот нюанс. Покроет ли рост цен в проекте в период строительства потенциальный доход от аренды за этот же срок? Сегодня, когда темпы увеличения стоимости недвижимости на первичном рынке крайне низки, покупка квартиры под сдачу в аренду в уже готовом или близком к этому доме может оказаться более выгодной.

2. Какую квартиру выгоднее всего сдавать в аренду?

Самый ходовой товар на рынке – это однокомнатные квартиры. В массовом сегменте на их долю приходится до 40% спроса. Еще четверть арендаторов хочет жить в «двушках». Соответственно, на эти два типа квартир приходится 2/3 спроса. Востребованность в свою очередь «тянет» вверх и ставки: традиционно быстрее всего растут цены на однокомнатные квартиры, на втором месте – объекты с двумя комнатами. Поэтому при покупке квартиры для сдачи в аренду имеет смысл выбирать между этими двумя вариантами. Кроме того, нужно учитывать и необходимость ремонта в новостройке. В одно- или двухкомнатной квартире и финансовые, и временные затраты будут ниже. Соответственно, они быстрее окупятся.

3. Насколько важно местоположение новостройки?

Расположение – один из самых важных критериев, влияющих как на величину арендных ставок, так и на скорость сдачи квартиры. Ведь подавляющее большинство арендаторов выбирают объекты, исходя из близости к метро. Поэтому при выборе новостройки для приобретения недвижимости под сдачу в аренду нужно учитывать транспортную доступность. Чем она лучше, тем дороже можно сдавать квартиру.

Но не стоит забывать и о том, что на стоимости жилья в новостройках соседство с метро тоже сказывается в значительной степени. Если целью рантье является высокий ежемесячный приход, то станция подземки рядом – это обязательное требование. Если же покупатель квартиры стремится «отбить» за счет аренды затраты на ее приобретение, то выгоднее может оказаться приобретение более дешевого жилья в отдаленном районе. Это связано с тем, что ставки аренды не имеют пропорциональной зависимости от стоимости недвижимости. К примеру, квартиру в жилом комплексе в «старой» Москве, но за МКАД, можно приобрети за 2,68 млн рублей и сдавать ее за 20 тысяч рублей в месяц. В этом случае она окупится примерно за 11 лет. А если взять квартиру в новостройке у метро, то срок возврата инвестиций будет примерно в полтора раза длиннее.

4. Квартира или апартаменты?

Несмотря на то, что стартовые цены на квартиры в Москве сегодня находятся на беспрецедентно низком уровне, апартаменты по-прежнему можно приобрести на более выгодных условиях. При более низком пороге входа арендные ставки на апартаменты будут такими же, как и на квартиры. Соответственно, вернуть свои вложения вы сможете быстрее.

Более того, многие апартаментные комплексы «заточены» под арендный бизнес. В них можно приобрести недвижимость не только с отделкой, но и с меблировкой, и с возможностью передачи функции сдачи в аренду управляющей компании. Жилье в статусе квартиры более интересно для тех, кто в перспективе планирует в него переехать сам или переселить родственников.

5. Приобрести квартиру с отделкой или сделать минимальный ремонт самому?

Ремонт квартиры в новостройке, даже минимальный, отнимает не только деньги, но и время. А для арендодателя любой простой – это упущенная выгода. То есть за каждый месяц ремонта будет недополучен потенциальный доход. Поэтому в первую очередь нужно обратить внимание на новостройки с готовой отделкой. Это позволит начать сдавать жилье сразу после получения ключей и оформления права собственности. Кроме того, в домах с ремонтом от застройщика вероятность того, что в соседних квартирах будут вестись шумные отделочные работы, сведена к минимуму.

6. А может быть вообще сдать «голые стены» в обмен на ремонт?

Сдача квартир без отделки в новостройках за символическую плату и в обмен на ремонт довольно распространена на рынке. На практике же этот вариант может обернуться серьезной головной болью для владельца квартиры. Зачастую последствием подобных бартерных отношений между арендодателем и съемщиком является растянувшийся на неопределенный срок низкокачественный ремонт. Нередко на такие объявления откликаются бригады ремонтников из стран ближнего зарубежья, которые используют квартиру как общежитие, параллельно занимаясь другими объектами за «живые» деньги. При этом «по месту жительства» работы производятся спустя рукава, поскольку никакого финансового интереса здесь нет.

7. Как обставить квартиру с минимальным ущербом для бюджета?

Путь, по которому идти не нужно, – это обстановка квартиры старой мебелью, которая за ненадобностью хранится на даче. Одно из важных преимуществ арендных квартир в новостройках – это именно новизна. Поэтому стоит приобрести хоть и недорогую, но все же новую и качественную мебель. Идеально для этого подойдет продукция знаменитого шведского производителя. А чтобы случайно не купить лишнего, имеет смысл выставить «пустую» квартиру с пометкой, что все необходимое будет приобретено под нанимателя. Не исключено, что на такое объявление обратит внимание арендатор со своей мебелью, как раз находящийся в поисках квартиры без обстановки.

8. Как определить адекватную арендную ставку?

У арендаторов и арендодателей представления о том, что такое справедливая арендная ставка, в значительной степени расходятся. Поэтому определить степень адекватности этого показателя довольно непросто. Для того, чтобы оценить более-менее реальную стоимость аренды, которая позволит и не продешевить, и не затянуть срок экспозиции до бесконечности, нужно начать с выяснения средней ставки по округу и району. Это позволит примерно сориентироваться в ситуации на рынке. Затем посмотреть, есть ли в районе или округе новые жилые комплексы того же класса, какие варианты и за какие деньги предлагаются в них. Это даст возможность выяснить, насколько выше среднерыночных показателей сдаются квартиры в новостройках. Понимание этой разницы значительно упростит задачу. Но самый правильный вариант – пригласить профессионального оценщика. Это не так дорого, как принято считать. И позволит учесть в арендной ставке все положительные и отрицательные качества квартиры.

9. За сколько лет можно окупить квартиру в новостройке за счет аренды?

Точные цифры зависят от огромного количества факторов. Если же оперировать средними показателями, то расчет будет выглядеть следующим образом: по оценке аналитиков «Метриум Групп», однокомнатная квартира в новостройках массового сегмента «старой» Москвы в среднем сегодня стоит 6,29 млн рублей. А средняя ставка на столичные «однушки» этого же класса, независимо от площади и локации – 33 тысячи рублей в месяц. Без учета динамики изменения арендной ставки срок возврата вложенных средств составит около 16 лет. Если же каждый год производить индексацию на 5%, то можно сократить этот период до 12 лет.

Впрочем, в зависимости от класса новостройки, сроки могут значительно различаться. К примеру, в элитном сегменте аренда однокомнатной квартиры в среднем обойдется в 130 тысяч рублей в месяц, а средняя стоимость такой «однушки» в новостройке – 30,73 млн рублей. Соответственно, она окупится примерно за 20 лет (без учета индексации).

10. Сможет ли заработок от аренды перекрыть размеры выплат по ипотеке?

Если говорить о «старой» Москве, новостройках в финальной стадии строительства и рядом с метро, то, скорее всего, нет. На сегодняшний день самая доступная «однушка» в готовом доме в пешей доступности от станции подземки обойдется в 7,92 млн рублей. При средних процентной ставке и сроке кредитования (12,68% годовых и 15 лет), а также первоначальном платеже в размере 20% от стоимости недвижимости, ежемесячный платеж составит 78,8 тысячи рублей. Средняя ставка на однокомнатные квартиры в этом районе сегодня равна 33,7 тысячи рублей в месяц. И даже если учесть качественные характеристики сдаваемой квартиры – новый дом с высококлассной инфраструктурой, рациональные планировки, свежий ремонт, сдать ее больше чем за 60 тысяч рублей в месяц вряд ли удастся. Говорить об окупаемости ипотеки арендой можно только в том случае, если первоначальный взнос составляет половину и более стоимости квартиры.

Текст: «Метриум Групп»